灵云信息-灵活用工平台 柳哲财税 炒房究竟有多疯狂?杠杆炒房10年,他亏掉5个亿

炒房究竟有多疯狂?杠杆炒房10年,他亏掉5个亿

这两年的股市、基金告诉我们,最好的理财就是不要理财,老老实实地存钱已经胜过了90%以上的投资者,但如果是炒房呢?

自从走出08年金融危机的困境之后,国内房地产就像是插上翅膀,一路扶摇直上,从商业房到住宅商品房的房价,早已翻了好几番,有人赚得盆满钵满,但也有人在炒房过程中杠杆不断,最终却折戟沉沙,当泡沫破裂的时候,已欠下银行5.23亿。

今天小编就和大家聊一聊朋友是如何从炒房赚4000万到倒亏5个亿,企业与个人在投资过程中又该怎样注意自己的财务管理,避免再现上述悲剧。推文较长,建议大家先关注再收藏。

同时,我们每周还会定期发布财务、节税、政策解析之类的干货,有任何个人财务、企业财务、节税或代理记账有关的问题,都可以询问小编,也可以说说你们的财务故事

1、“白赚”4000万

如果没有当初的那场意外,我应该不会去炒房,现在至少也是实现了财务自由的小老板吧,应该还不算很小”。王伟满是悔意,又自嘲地说道。

2007年,王伟(化名)成立了一家建筑公司,经过多年运营以后,已在成都市周边小有名气,不仅能在企业处承接房屋工程建设,而且还能承接城市基建等市政项目。但王伟没想到,接下来的一件事彻底改变了他的人生轨迹。

2011年王伟公司承建了一处商业房,但没想到开发商此后出现了资金困难,欠了王伟1000万的工程款。后来,经过王伟一段时间的努力,虽然最终也没有拿到欠款,得到了等价的商业房房产。

“你不知道做工程有多难,没工程的时候想有工程做,有工程做以后又担心开发商欠款,我要给工人发工资啊,真的很心累的”。王伟回忆着做工程的日子,不无感慨地说道。

没有拿到钱,王伟得到了十几间商业房产,本以为亏了,却没想到此后当地经济快速发展,商业房产快速升值,对这些商业房产或租或卖,让王伟拿到了炒房的第一桶金(此时住宅房产还处于萎靡时期)。

“这个钱赚得太轻松了,让我就有点飘了,本以为会亏钱,没想到转手一处置,最后还赚了4000万(银行评估价),你说你心不心动?”

2、4倍杠杆炒房

自从通过炒房赚了第一桶金以后,王伟再对比做工程时的艰难,就逐渐将自己的主营业务变成了炒房,而原本的建筑工程业务,被逐渐取代。不断的投资成功也让王伟愈发的膨胀,并深信能取得成功。

“你想,如果你每天炒股都能赚几千块钱,加大投入后甚至能赚1万多,而且就像一直上涨的美股一样,你说你还要不要工作嘛?”王伟倍感精神地说道。

彼时成都太古里还没有开通,公交还是最主要的出行工具,城市中心还偏北,王伟就已经在当时极具人气的一品天下大街(老美食街)拿下了几千平米的商业房,商铺等,可谓前途光明(就等于在成都繁华地,有几千平米的商铺)

大肆扩张、购进房产,最核心的问题就是钱不够。

最开始我是通过工程款那批没卖出的房产做抵押,然后贷款获得现金,再加上其他收入再去买房,然后再以此为抵押,再贷款再买房,一共加了4层杠杆”。

巅峰时期王伟整栋整栋的买楼,共有商业房3万多平米,但疯狂过后,剩下的就只有狼藉,王伟至此也走过了最高光的时刻。

3、欠债5个亿

如果不是成都经济重心南移,王伟或许还能维持他的巅峰期很久:“当时成都街道的人气真的下降的很快,商铺等掉价也特别大,你看最近连天府广场附近的茂业百货、新世界百货都关闭了的嘛,你就知道我当时有多惨了”。

人气下降,房价下跌带来的不仅是资产变少,更是负债上涨。王伟通过银行抵押获得贷款的年利率为7%,经过抵押—贷款—买楼—抵押—贷款—买楼……的4倍杠杆加成以后,仅利息就已经达到了28%(对本金而言)

也就是说欠债5亿,一年就需要支付利息5×7%=0.35亿元,而买房取得的收益却只有2%—4%,一年下来,不要说盈利了,甚至取得的收入只有应付利息的一半,也就是说连付利息都不够。

“负债太多了,当时想直接卖房,但最开始买房的时候根本没考虑到这些,买的是整栋楼的大产权,一栋就几千万上亿,那时候哪个愿意来接盘嘛”。

也就是在王伟最绝望的时候,王伟找到了小编,而小编则通过对金融行业的熟悉与对财务管理的把控帮助王伟,获得了喘息之机。

(注:从2015年开始陡然上涨的是住宅商品房,而不是商铺、写字楼之类的商业用房;若您能看懂或者会画试算平衡表可帮助理解)

4、如何破局?

可以说,到此时王伟已经快走到山穷水尽的地步了,我们知道一般来说企业的资产负债比(负债总额/资产总额)越低越好,超过75%就不会获得银行贷款,而优质上市公司的资产负债比仅有20%—30%。

而企业缺乏资金的时候一般有3种解决办法,1是借款(贷款)、2是投钱(融资)、3是再投入(追加),但王伟已无更多资金投入,也不值得他人融资,而贷款还欠好几亿,王伟在这样的情况下如何破局呢?

“我希望可以再到银行贷一些钱,这样应该有很大的机会可以东山再起”。王伟对小编说道。

当企业困顿的时候怎么办?我们发现所有上市公司在这时候都会进行资产重组(也是节税办法之一),也能对企业有个更清晰的认知。

通过对王伟企业资产的了解,小编从财务管理的角度,对商业逻辑的重新梳理,对各项指标进行了优化,更通过对现有资产的整合,让王伟重新获得贷款资格,并帮助王伟成功贷款1亿。

“相信通过这1亿元的流动资金,一定能够帮助我实现东山再起、浴火重生,”王伟自信地说道。

5、企业财务管理

王伟为什么会从成功企业家变得负债累累?一方面是投资视野不够长远,另一方面则是他不懂金融,更没有专业的财务管理,不知道通过各类财务数据作为自己的投资指标。

假设王伟知道自己的负债率、净利润率等,那王伟还会4倍杠杆,最终欠下5亿吗?

在小编的财务管理帮助下,王伟获得了喘息,但更多企业则因为不懂财务管理,不能对财务数据进行分析,致使自己资不抵债而不自知,或不能更好的经营,不知道企业存在什么问题,也不知道该怎样解决,最终连喘息之机也没有得到。有此类问题的朋友,也可以在评论区留言。

如今企业税收优惠政策越来越多,但相应的企业经营环境也越来越严峻,从香港到吉林,从深圳再到上海,以及各种外部环境都在制约着企业发展。

在企业经营困难的时候,更应该全面而细致地把控企业经营情况,通过对财务数据的严格分析,及时对企业经营方向、融资方式、管理运营等做出正确的调整,让企业在经营环境越来越困难的当下,能够乘风破浪扬帆远航。

最后,请大家记住“严格而细致的财务数据分析,才能帮助企业更长远的发展”。一定要对企业指标进行分析、把控,凡是对财务数据疑惑、不懂、需求的人员,都可以询问小编,为您解答疑惑。

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作者: 灵活用工

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