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房地产企业财税管理中的关键成本分摊技巧

房地产企业的成本核算类别多,历时长,情况复杂,加之成本的核算与结转对于各个税种影响巨大,成本核算成为企业财税管理中的难点和焦点

这个部分成本的关键在于是否需要将会所、幼儿园、物业用房等配套作为成本对象,先单独归集再做二次分摊。我们的建议是应当按照完整的程序进行上述操作,不能偷懒直接进行一次分摊,因为可能涉及到占地面积和建筑面积两种方法带来的成本差异。

6、开发间接费

开发间接费是成本中最为复杂和琐碎的核算科目,但从成本类别上看比较简单,属于共同成本,通常按照一定的方法进行分摊(基本上也采用建筑面积法)。

不同的地方在于资本化的利息,如果放在开发间接费当中,分摊方法严格来讲有点不同。所得税对于房地产企业开发成本中的资本化利息分摊原则进行了特殊规定,要求采用预算成本法或者实际成本法。实务中很多企业并未按照这个方法处理,直接整个开发间接费简并按照建筑面积法处理,由于在所得税中的差异较小,一般税务机关并未做过多的关注。

二、成本不同分摊思路对税的影响

所有成本作为共同成本按照一种方法进行平均分摊,当然最简单,但可能会对税产生麻烦,我们来分析一下:

1、成本分摊对增值税的影响

如果假设所有的产品都对外销售的话,不考虑出现个别产品进项税转出的情况,那么成本分摊对增值税没有影响,无论销售还是自持,成本对应的所有的进项均可以抵扣,划分给谁都无不同。

2、成本分摊对所得税的影响

成本分摊对所得税当然是有影响的,但这种影响表现在时间差异和产品用途差异两个层面:

(1)销售时间差异

成本分摊给住宅还是商铺,如果均同时销售完成,则不会影响当期所得税。但考虑到不同业态产品的销售周期差异,所得税对成本分摊的关注也成为必然。

(2)产品用途差异

销售的产品,成本同期结转可以在所得税前扣除;而自持的产品形成资产,成本需要计提折旧分期在所得税前扣除。那么不同产品类型的处理自然应当考虑成本分摊的所得税差异。

3、成本分摊对土地增值税的影响

土地增值税清算中,住宅和商铺是分开计算增值额、增值率和增值税的,这才是成本分摊最大的影响之处。简单粗暴的平均分摊法带来的直接结果就是商铺成本的不合理降低,导致商铺土地增值税的多交。而精细化核算所强调的合理分摊会将各自产品成本较为真实和合理的核算,最终商铺销售价格高,成本也应当高,土地增值税清算会建立在这个基础上实施,较为合理公平。

总结:

1、房地产企业成本分为两种:直接成本和共同成本。核算和分摊的思路完全不同。

2、在开发成本各项目中准确区分直接成本和共同成本,并提供相对应的证据说明你的划分合理是对房企财务人员的一大考验。

3、这种精细化的成本分摊核算对于所得税和土地增值税的影响同时存在,但致命的影响还是发生在土地增值税清算中。

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