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个人将房产投资到公司能否享受土地增值税免征?

最近帮一个朋友设计一个资产转移的案例,朋友准备将名下商业房屋转移到第三方名下,由于房产获取时价值较低,现在基本上上涨一倍还要多,如果正常按照二手房交易的话税负很重,无法实施下去。我给出了不一样的设计思路,但实际中又出现了一波三折,这是个很有意思的案例,特别整理出来分享给大家。

一、正常转让如何交税?

1、增值税要按照5%缴纳,但可以享受差额征税;

2、土地增值税正常计算缴纳,按照30%——60%超额累进税率计算,由于不是住宅,不能享受住宅的暂免征收土地增值税政策;

3、个人所得税按照溢价的20%税率计算缴纳;

4、契税由获取的第三方按照3%计算缴纳。

这样的常规操作税负很重,尤其是土地增值税,增值率很高的话,土增将成为税负中绝对的大头,有没有可以变通的思路能够实现优化?

二、我的解决思路

我给出的思路其实并不复杂:个人先将房产投资到100%控股的一人有限公司,然后再将一人有限公司的股权转让给第三方。这里可以分为两个交易环节:

第一个交易环节是个人非货币资产投资行为,涉及的税费如下:

1、增值税同正常转让,要按照5%缴纳,但可以享受差额征税;

2、土地增值税由于是投资,可以享受暂免征收的政策,政策依据为【财政部 税务总局公告2021年第21号】第四条的规定:“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。;

3、非货币资产投资环节个人所得税也应当按照溢价的20%税率计算缴纳;政策依据是《财政部 国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》(财税[2015]41号)文件规定:个人以非货币性资产投资,属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得,应按照“财产转让所得”项目,依法计算缴纳个人所得税。

但文件中同样规定,如交税有困难,可申请按照5年缴纳;勉勉强强也算是一点优惠吧。

4、契税由于是个人投资到自己100%控股的一人有限公司,可以按照划转原则免征。政策依据是《关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》(财政部 税务总局公告2021年第17号)第六条:同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。

第二个交易环节是个人将持有的一人有限公司股权转让给第三方,增值税不征,契税不涉及,涉及的主要税费有两个:

1、个人所得税:按照转让的股权公允价值和股权成本之间差额计算缴纳,在我设计的案例方案中,如果投资环节已经释放了所有溢价,这里即可平价转让股权,不需要缴纳个税;

2、土地增值税:很多人会疑惑,这里是股权转让为何还会涉及土地增值税?这件事情的风险缘起于《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号)文件:鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。

这个问题实务中遭遇巨大的争议,我们这里不再赘述,详细分析可以参考我的另一篇文章《股权转让究竟交不交土地增值税》。关键是实务中怎么处理,文件中提到了100%股权一次性转让问题,我的建议是尽量避免100%股权,以及一次性转让,那么分两次转让或者先增资在转让的操作都是可行的,这样可以有效规避高风险的687号文件,避免出现土增重新缴纳的风险。

三、实际操作中的一波三折

上面的方案从税法依据上没有什么问题,但在实际执行中出现了问题,主要卡在个人投资能否享受土地增值税免征的优惠政策,税务机关工作人员给出的解释是:2021年21号公告中享受免税的前提一定是单位和个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,你们不属于改制重组,因此不能享受。

听完这个解释,很是无语,很明显这个答复是抠字眼,但看起来又好像很有道理。税法之所以难,很多时候就是难在这些含含糊糊,容易引发歧义的地方。正确的理解究竟如何?投资是否属于改制重组?我的看法是肯定的,对于改制重组,21号公告当然没有解释,但我们在税法中能够找到近似的解释:《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税2009年59号文)中有一个定义:本通知所称企业重组,是指企业在日常经营活动以外发生的法律结构或经济结构重大改变的交易,包括企业法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等。

看起来还是没有投资,但实际上隐藏在股权收购之中,投资就是以资产收购目标公司股权的交易行为,因此投资本身就属于企业重组行为,何来不属于改制重组之说?关于这个问题,还有总局答疑为证,见文章后面附的图片和文字。

这件事情现在为止还没有办完,一个看似简单的税筹方案,符合税法规定,实务中尚且遇到这样那样的问题,看起来政府观念的改变,税务机关办事人员的观念改变,放管服改革的实施,还是需要时间的。静观后续。

后附:答疑文字全文

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