京灵财税-京灵财税(北京)有限公司官网 安信伯君财税 合同约定免租期,是否视同销售缴纳增值税?合同这么签就能少交税

合同约定免租期,是否视同销售缴纳增值税?合同这么签就能少交税

张总的卖场终于开业了,为了增加人气,他把一半的卖场自己经营,一半的卖场分租给一些小商户,由于是新卖场,为了吸引小商户,张老板决定签三年合同,免租金一年。租金一次性收取,也就是说,第一年是免费给商户租用的,这么一来到是真的吸引了不少小商户。

下班回家以后张总得意洋洋的将自己的方法讲给妻子听,他妻子呢最近正在学习税法,闻言大吃一惊,我今天才学了增值税的视同销售,《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1∶《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定,下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产∶

(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

咱们约定免租期,正好符合“无偿提供租赁服务”的条件,是要上税的。

张总很狐疑,是吗?会计为啥没给我说呢?

第二天张总找来了会计,会计听张总说完,笑了,他说:

视同销售服务是指单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务的情形。

租赁合同免租期,是房屋租赁业务中,合同约定出租方给予承租方免收一定期限的房租,免租期之后,其他租赁的时间段按标准收取房租。

实质上免租期价格已包含在后续租赁期内收取的租赁费中,并不是实际意义上的无偿租赁。并且免租期租赁合同本身也就是一个经济事项,不能对一个经济事项分成两个应税行为对待。免租期属于出租方对承租房的一个价格折让,并不属于无偿提供服务。

《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告 2016年第86号)第七条已经明确规定规定,纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。所以咱们公司是不用为免租期缴纳增值税的。

国家税务总局公告2016年第86号解读:关于《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》的解读七是关于纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,免租期是否需要视同销售缴纳增值税问题。厂房、写字楼或者商铺的租赁业务中,承租方在租赁后,都需要进行装饰装修,占用大量时间,为此承租方往往要求出租方在租赁合同中约定一定的免租期优惠。租赁合同中约定免租期,是以满足一定租赁期限为前提的,并不是“无偿”赠送,《公告》明确,这种情形不属于视同销售服务。

也就是说,国家虽然规定了免租期,但主要是考虑到装修问题,1年的装修期也太长了,还是有视同销售的风险。而且在免租期内房产税是按原值缴纳的,比出租按租金缴纳要贵得多。

那应该怎么办呢?张总可以在宣传的时候用签三年合同,免租金一年,但实际签合同的时候把两年租金的钱平均分到3年。这样就不会存在视同销售的风险,也可以让房产税按租金计算,减少缴纳的房产税。

张总这才恍然大悟。看来交税要交少,合同是关键。

做财务要重视实操,也要积极参与管理,站在企业的高度去看财务,才是老板真正需要的会计呀。

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